Todos hemos sido testigos del auge de los centros comerciales, y muy en especial el de aquellos que cuentan con lo que en el argot inmobiliario se conoce como "tienda ancla", que no es otra cosa sino uno de los grandes almacenes de reconocido prestigio, que hace la función de imán para atraer un flujo permanente de clientela.

Los centros comerciales de mayor prestigio, demanda y costo, son aquellos que tienen como ancla a una gran tienda como pueden ser El Palacio de Hierro y Liverpool, o alguna de sus variantes como Fábricas de Francia.  En un segundo plano quedan los desarrollos comerciales que sustentan la afluencia de gente en tiendas tipo supermercado como Wal-Mart, Comercial Mexicana o Soriana, ó bien en la presencia de un complejo de salas de cine.

Hay centros comerciales que han nacido con estrella, y han contado con una historia de éxito constante, como lo es el caso de Perisur o Santa Fe.  En éstos siempre ha habido una gran demanda de los diferentes tamaños de local comercial, y para algunas marcas se han vuelto aparadores en donde no pueden faltar.  Más allá de las ventas en el sitio, y de que éstas justifiquen o no el alto costo de la renta, simplemente tienen que estar ahí por cuestión de prestigio.

Otros centros comerciales, como el caso de Plaza Universidad en la Ciudad de México, han tenido diferentes etapas a lo largo de su historia de casi cuarenta años de existir, en las que han tenido marcados y profundos altibajos, así como la necesidad de severas remodelaciones, ampliaciones y cambios.

Pero pocos se imaginan el hambre que existe en algunos giros comerciales por poder estar presente en los grandes centros comerciales, y por tanto la disputa por conseguir un sitio dentro de la plaza, cada vez que se presenta la posibilidad de que alguien deje una localidad.

Estos centros comerciales usualmente no venden los locales, y solamente los brindan para su alquiler, pero debido a la gran demanda que existe, quien deja uno de ésos espacios lo hace traspasando su derecho de estar ahí a quien quiera y pueda llegar a instalarse.  A estos traspasos se les conoce vulgarmente como un "guante", que no es otra cosa que un pago a cambio del traspaso de la localidad.

Para no usar los términos de traspaso o de "guante", pomposamente acuñaron el término "derechos de arrendamiento" y "cesión de los derechos de arrendamiento", que aunque suenan técnicamente más correctos, no dejan de significar exactamente lo mismo.  El inquilino que se va de una de éstos centros comerciales de éxito, cede sus derechos de arrendamiento a un tercero que desee instalarse en su lugar.  Las cantidades que se pagan por este concepto llegan a ser sorprendentes por su cuantía, y además en una extraña figura, usualmente no solo el arrendatario disfruta de percibirlas, sino también el propietario o arrendador lleva su parte.

Siempre me he cuestionado mucho acerca del manejo fiscal que llegan a hacer las partes involucradas por estas cesiones de derechos de arrendamiento, unos por lo que pagan y otros por lo que reciben, puesto que los montos involucrados, fácilmente llegan a superar los que se darían en una compraventa.

Hace un par de días un buen amigo me confiaba el monto de una transacción de éste tipo, donde el precio pagado por un traspaso de éstos supero los tres mil dólares por metro cuadrado, es decir algo así como tres millones trescientos mil pesos por un local de 100 metros cuadrados, de los cuales el arrendatario original se llevó el 80%, dejando un veinte por ciento al propietario arrendador.  La renta a pagar mensualmente, después de la cesión, será del orden de los 45 dólares por metro cuadrado, más otro tanto semejante por concepto de mantenimiento.  En verdad cantidades sorprendentes.

Como un último dato curioso, esos grandes pagos por tener el derecho al arrendamiento, lo pagan los primeros inquilinos al propietario cuando arriendan por primera vez, aunque en los hechos no existe ni se da ningún traspaso.  En pocas palabras los grandes dueños de los centros comerciales hacen un negocio equivalente a vender las localidades, pero sin desprenderse de ellas, para luego seguirlas rentando a un precio estratosférico.