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La inscripción de un inmueble adquirido da seguridad
22-septiembre-2011
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Si bien la trasmisión de la propiedad de un inmueble se puede dar por  diversos conceptos, para que surta efectos contra terceros debe de estar registrada en los términos que establece la ley;  de no ser así se pueden presentar infinidad de problemas que ponen en riesgo los derechos de propiedad del adquiriente.

Muchas personas, ya sea por problemas económicos, por desidia, por desconocimiento  o porque no cuentan con los elementos necesarios, dejan pendiente la regularización de su propiedad.

 Los principales casos son: Quien compra con un contrato privado y no escritura; o tiene derechos hereditarios y no se adjudica; o adquiere un inmueble por sentencia judicial y no se inscribe en el Registro Público; o quien por cualquier título adquiere un inmueble y no se encuentra inscrito en el Registro Púbico de la Propiedad.

La compraventa.  La compraventa de inmuebles debe hacerse mediante Escritura Pública, salvo cuando el valor del inmueble es menor de 365 veces el salario mínimo general diario en el Distrito Federal en el momento de la operación; o corresponde a algunas enajenaciones y programas de regularización de la tenencia de la tierra que realiza el gobierno del Distrito Federal.

Hay quienes celebran un contrato Privado de Compraventa con la intención de escriturar mucho tiempo después, quizá años. Si bien este contrato es válido ya que solo falta darle publicidad e inscribirlo en el Registro Público. Mientras no se formalice en instrumento Público y se  inscriba en el Registro Público de la propiedad correspondiente, no surtirá efectos contra terceros.

Claro si el vendedor no quiere otorgar la escritura definitiva de compraventa ante notario, o bien falleció, se puede demandar su otorgamiento, con sus respectivos riesgos. Sin embargo mejor evite dolores de cabeza y desde un principio escriture su compraventa.

La promesa de compraventa. Es un contrato (por lo regular privado entre las partes) en el que se asume contractualmente celebrar un contrato futuro, en este caso, un contrato de  compraventa ante notario. 

Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos  característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

El precio, por lo regular se pacta entregarlo totalmente contra  la firma de la escritura definitiva y la entrega física del inmueble.

El dinero que se entrega al promitente vendedor, es un depósito en garantía, ya que si se entrega como parte del precio, sería una compraventa aunque el contrato diga que es una Promesa de Compraventa.

Si usted para formalizar la entrega de un anticipo a cuenta del valor de un inmueble mientras se firma la escritura, lo hace en un simple papelito consintiendo la operación  indicando precio y cosa. Le comento que por regla general la venta es perfecta y obligatoria,  ya que convinieron las partes sobre la cosa (inmueble) y su precio, aunque la primera no haya sido entregada,  ni el segundo satisfecho.

En este caso, si el vendedor  no quiere vender, el comprador puede demandar la firma de la escritura y como al papelito le faltan muchos elementos ..... ¡Oh que gran lío!

Compraventa con reserva de dominio. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad del inmueble hasta que éste haya sido pagado. Si el comprador recibe el inmueble, mientras no se pase la propiedad  al comprador, será considerado como arrendamiento.

Sin embargo para efectos fiscales, sí se considera que existe la compraventa.

En otros blogs trataré lo relativo a otras formas de trasmisión de propiedad como son: la donación, cesión de derechos, transmisión de dominio en ejecución de fideicomiso, permuta, adjudicación judicial por diversos motivos y herencia.

Problemas que se pueden presentar por no tener inscrita la traslación de dominio.  Solo mencionaré algunos de los riesgos a que está sujeto quien adquirió los derechos de propiedad por cualquier título y la misma no se encuentra inscrita en el Registro Público correspondiente, siendo inscribible:

  • 1. El anterior propietario fallese sin haber formalizado la trasmisión de la propiedad al comprador y los herederos no reconocen la operación y se adjudican el inmueble, solicitando la devolución del mismo.
  • 2. El anterior propietario tiene deudas importantes y lo embargan sobre el bien que sigue a su nombre en el Registro Púbico.
  • 3. Si se trata de un ejido es aún peor, pueden los ejidatarios no reconocer al adquiriente por no cumplir con las formalidades y solicitar se les regrese el inmueble porque tienen mejores derechos que el vendedor y/o el adquiriente.
  • 4. El propietario anterior por tener el inmueble inscrito en el Registro Público a su nombre, puede solicitar un crédito o una fianza, u otorgar un aval con la garantía del inmueble que todavía se encuentra a su nombre en el Registro Público. Gravando así un inmueble que en principio ya no es suyo.
  • 5. El propietario anterior de mala fe, vende en Escritura Pública el inmueble a un tercero, ya que le puede demostrar que el inmueble está inscrito a su nombre. Y como esta operación se inscribirá y se presume que el comprador es de buena fe, este último se quedará con el inmueble y usted tendrá que demandar al vendedor lo que proceda.

Estos son solo algunos ejemplos de situaciones que se pueden presentar por no inscribir su trasmisión de propiedad en el Registro Público.  Se agravan más si no cuenta con la posesión del inmueble, o si el titular de los derechos  que no ha inscrito el inmueble, fallece. Aunque pudiera tener medios de defensa, no deja de ser un problema latente.

Recomendación. Si usted adquirió un inmueble por cualquier título, no deje pendiente su inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

Si usted es heredero  y/o tiene derechos a heredar por un intestado y no ha realizado sus trámites sucesorios, le recuerdo que por este año en el Distrito Federal hay descuentos del 80 %  en derechos e impuestos si se inscribe en los programas de la Dirección General de Regularización Territorial del Distrito Federal (Izazaga 89, Centro), consulte a su notario.

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DON LEOPOLDO JARQUE:

CON SU VENIA.

DEBEMOS TENER MUCHO CUIDADO EN ELGIR A UN NOTARIO PROBO DE TODA PROBIDAD.

EXISTEN INFINIDAD DE CASOS EN LOS QUE LOS NOTARIOS SE PRESTAN A COMETER ILEGALIDADES.EJEMPLOS SOBRAN.EL MAS RECIENTE,ES EL CASO DE UNA SEÑORA DIEZ BARROSO A LA QUE AFECTARON CON MAS DE 30 MILLONES DE PESOS.

TAMBIEN EL CASO DE UN PARIENTE MUY CERCANO;EL CUAL,FUE AFECATO POR UN NOTARIO DE APELLIDO FRANCOZ.

MUCHOS NOTARIO "JINETEAN" EL DINERO QUE PAGAN LOS CLIENTES PARA CUMPLIR TODO CON APEGO A LA LEY.

NO INSCRIBEN EN EL ARCHIVO GENERAL DE NOTARIAS.

DAN FE DE TRANSACCIONES FRAUDULENTAS.(ojo,no generalizo) REITERO QUE CONOZCO VARIOS NOTARIOS EN GUERRERO,QUE RELATIVAMENTE EN MUY POCO TIEMPO AMASARON FORTUNAS.

DESAFORTUNADAMENTE EN NUESTRO MALTRATADO PAIS,TODOS PARECEMOS ESTAR EN LA CASA DEL JABONERO...PORQUE CUANDO NO CAEMOS...NOS RESBALAMOS.

NO EXISTEN SUFICIENTES JUZGADOS PARA ATENDER TODOS LOS ASUNTOS LEGALES.

COMO SIMPRE MUY INTERESANTE Y PROFESIONAL SU INFORMACION.

RECIBA UN CORDIAL Y RESPETUOSO SALUDO.


 Enviado por JOSE LUIS RAMIREZ - 22-septiembre-2011 a las 15:12 Enviar mail al autor

 
 
Acerca del autor
 
Leopoldo Jarque

Aunque es Administrador de Empresas por profesión, su experiencia dentro del sector inmobiliario cuenta ya con casi 30 años de respaldo.

Además, su interés en esta industria lo ha llevado a estudiar un sinfín de diplomados, cursos y actualizaciones, destacando temas como predial, valuación, derechos registrales, sucesiones, compra-venta, arrendamiento, fianza, hipoteca, ley de condominio y copropiedad, entre muchos otros.

De entre sus logros, resalta como pionero en la operación de bolsas inmobiliarias y generación de información estadística relacionada con el mercado.

Asimismo, ha pertenecido a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, al Colegio de Diplomados en Bienes Raíces y a los Promotores de Vivienda del estado de Guerrero.

Hoy en día –y desde hace más de dos décadas- dirige el grupo Inmuebles Express (con sede en la Ciudad de México), ayudando a las personas a formar su patrimonio de manera profesional, rápida, confiable y cordial.

Por la trayectoria del especialista y los temas que abordará en este espacio, te invitamos a consultarlo y a despejar todas tus dudas relacionadas con la compra, venta o renta de inmuebles.

Aquí encontrarás útiles tips, que seguramente te ayudarán a hacer una inversión segura.

¡Hablemos de Bienes Raíces!

Contacto:

  • 30.95.09.28
  • ventas@inmueblesexpress.com.mx
  • www.inmueblesexpress.com.mx

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