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Comprando en preventa
20-julio-2011
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Comprar en preventa podría ser una buena idea, ya que puedes conseguir un inmueble nuevo a un precio menor al que tendrá cuando se termine de construir, además, dependiendo del plan de venta del constructor, podrías conseguir tiempo para cubrir el enganche, escoger acabados, y el departamento en el piso y localización  que te agraden. Sin embargo te debes hacer algunas preguntas antes de comprar y tomar algunas precauciones para que no te lleves sorpresas desagradables.

En el blog anterior comenté algunos puntos que debes de considerar antes de comprar, sin embargo cuando compras en preventa debes de tomar algunas consideraciones adicionales, para que hagas una buena compra, te protejas y compres con el menor riesgo posible.

Plazo de entrega. Este punto es muy importante, tienes que evaluar la urgencia que tienes para cambiarte y darte un plazo más por si hay algún retraso en la obra. También los constructores ofrecen mejores precios entre más tiempo  falta para la terminación de la obra, Ej.  Si planean entregar en 2 años, podrían ofrecerte un precio 20 % menor al que tendrá cuando ya esté terminado y si están por entregar quizá solo te ofrezcan solo un  5 % menos. Esto es relativo pero te puede dar una idea del concepto.

Seriedad y experiencia del constructor. Pregunta por la razón social correcta del constructor y por las obras que ha hecho, para que tengas elementos para evaluar la experiencia del constructor, la calidad con que construye y la seriedad en cuanto al tiempo de entrega y cumplimiento con los acabados y servicios prometidos.

Con esta información puedes visitar obras terminadas y platicar con las personas que compraron para que conozcas que  opinión tienen del  constructor. También puedes consultar en la página de la Procuraduría del Consumidor la reputación  del constructor.

Consulta http://burocomercial.profeco.gob.mx/BC/faces/bus_sector.jsp  allí podrás obtener el número de quejas y si cuenta con contrato de adhesión - contrato  que firmarás con el constructor, revisado y autorizado por la Procuraduría del Consumidor-,  también  puedes enviar tu consulta específica sobre el  comportamiento comercial del constructor al siguiente correo : comportamientocomercial@profeco.gob.mx

Terminados y servicios.  Cuando veas la maqueta, el departamento o casa muestra, que te aclaren si te entregarán exacto como ves el departamento muestra o si hay cambios. En algunos casos te permiten escoger algunos acabados por el mismo precio o por un costo adicional. 

Pregunta por los servicios que tendrán en el conjunto, como  pueden ser elevador, área de lavado y  tendido, tipo de gas, área para basura, vigilancia. Si te entregarán  el inmueble con medidor de agua, gas  y luz individuales o si los tienes que contratar por tu cuenta.

Estacionamientos. Este es un punto importantísimo, debes revisar: Que el cajón de estacionamiento de preferencia lo tengas numerado y con medidas y colindancias que se indiquen en el Régimen de Condominio y posteriormente en tu Contrato Privado de Compraventa y en la Escritura Pública. Te recomiendo que veas físicamente si cabe tu coche,  y si la maniobra  para entrar o salir  es viable y no muy complicada. Si cuando dejes tu coche tienes espacio para bajarte de él.

Antes de formalizar.   Podrías revisar también, que se cuente con: La Escritura de Compraventa con la que el constructor adquirió el terreno  para que se pueda verificar el en Registro Público, si existe hipoteca,  si ya están individualizados los folios reales de los departamentos, que exista Licencia de Construcción, Alineación y Número Oficial.

Que se encuentre constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, en el encontrarás: Antecedentes de propiedad;  descripción, valor nominal y medidas e indiviso de cada departamento o casa; medidas, áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera;   reglamento del condominio;  plano del departamento y del estacionamiento; uso y destino de cada unidad privativa; descripción, localización y medidas de las áreas de uso común y reglas para dichas asignaciones.

Te deben proporcionar también una  relación exacta de los acabados, precio, enganche y  pagos, así como copia de la identificación del constructor y/o Poder e identificación de los apoderados que lo representarán.

Cuando firmes el contrato privado de compraventa,  te sería útil cuentes con  esta documentación.

Pregunta si  ya están los transformadores,  acometidas de luz y medidores tanto los generales del condominio como del departamento, si está contratado el servicio individualizado de agua, si existe hipoteca, de ser así como y cuando se cancela. Si tienes dudas pregunta y acláralas.

El  contrato.  Lo relativo al contrato que firmarás es muy extenso, pero te paso el link donde encontrarás un ejemplo de contrato http://www.infonavit.gob.mx/trabajador/formatos/PROFECO%20ANEXO%20I.pdf . Te recomiendo que antes de firmar el contrato lo leas, revises y entiendas su contenido.

Cuando vayas a escriturar,  muchas veces es más fácil  hagas la compraventa con el notario del constructor, pero debes saber que tienes derecho a escoger  a tú al notario.  Solicita  a la notaría donde llevarás a cabo la operación, te revisen todo lo relativo a tu compraventa.

Te debe quedar muy claro: La  situación legal del condominio; precio; seriedad y reputación del constructor; enganche, pagos parciales del enganche, lo relativo a tu crédito -monto,  tasa de interés, pagos a capital y pagos de interés, seguros, comisión que cobre la institución que otorga el crédito, tiempo del crédito y cantidad de pagos-; medidas y distribución  del área habitable y de las áreas comunes;  verifica si te cabrán refrigerador, lavadora, camas y muebles de sala y comedor;  el contenido de la relación de acabado;  cuál es tu estacionamiento, sus medidas y accesibilidad; tiempo de entrega; con que servicios cuenta, donde estarán y si están incluidos en el precio; garantía que tendrás por vicios ocultos o defectos en construcción; que pasaría si cancelas o no cumple el constructor.  

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Muy buenos consejos sobre la compraventa de inmuebles, estoy buscando información relacionada, pues tengo interés en las inversiones en inmuebles, aunque hay que ser cautelosos en estos temas a la hora de la firma de contrato tambien es preciso valorar la competencia lo que te dará ideas mas reales a la hora de pactar el acuerdo, es lo que se llama el estudio de inversion.

 Enviado por Frank - 27-julio-2011 a las 09:42 Enviar mail al autor

 

Hola Saeed. Gracias por escribirnos. En relación a su pregunta le comento que en algunos estados de la república no se requiere hacer avalúo para vender, toman para calcular impuestos locales el valor catastral que refleja la boleta predial y este valor casi siempre es inferior o muy inferior al valor real del inmueble, si no fuera así las autoridades fiscales tendrían muchas reclamaciones, porque este valor es base para pagar el impuesto predial. Un buen avalúo debe reflejar un valor muy aproximado valor al real. Los sistemas de valuación más comunes son: el físico, que valora tierra y tabiques; el de capitalización de rentas, que arroja un valor, relacionado al valor en que se pueda rentar el inmueble; y por último el más apegado a la realidad es el valor comparativo de mercado, el cual se obtiene comparando inmuebles similares en venta en la zona, se homologan valores y se estima el valor del inmueble. La observación que nos hace usted, utiliza empíricamente este último método. Reciba un saludo.

 Enviado por leopoldo - 22-julio-2011 a las 10:37 Enviar mail al autor

 

DON LEOPOLDO JARQUE:

COMO SIEMPRE SU PROFESIONAL INFORMACION RESULTA MUY BENEFICA PARA SUS LECTORES.

TODO CONTRATO BILATERAL CONLLEVA SUS BEMOLES.

LOS CONTRATOS LEONINOS SON MUY FRECUENTES EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES.

SIMPRE EXISTIRAN LAS LETRAS CHIQUITAS A FAVOR DEL PEZ MAS GRANDE.

EL INCUMPLIMIENTO DEL CONSTRUCTOR(VENEDEDOR)SE HA HECHO COSTUMBRE EN CUANTO A TIEMPOS DE ENTREGA Y CALIDAD DE LOS MATERIALES SE REFIERE.

RESPECTO AL NOTARIO:ES PREFERIBLE ACUDIR CON UNO DE CONFIANZA.

LOS DESARROLLADORES SUELEN TENER CONVENIOS EN LO OSCURITO CON LOS NOTARIOS QUE LES "SOLAPAN" ALGUNAS IRREGULARIDADES.

EN MI OPINION,LO RECOMENDABLE PARA ADQUIRIR UNA PROPIEDAD EN CONDOMINIO ES PONERSE EN MANOS DE UN VERDADERO PROFESIONAL EN LA MATERIA

. LE ENVIO UN SALUDO CORDIAL Y RESPETUOSO.


 Enviado por JOSE LUIS RAMIREZ - 20-julio-2011 a las 16:48 Enviar mail al autor

 
 
Acerca del autor
 
Leopoldo Jarque

Aunque es Administrador de Empresas por profesión, su experiencia dentro del sector inmobiliario cuenta ya con casi 30 años de respaldo.

Además, su interés en esta industria lo ha llevado a estudiar un sinfín de diplomados, cursos y actualizaciones, destacando temas como predial, valuación, derechos registrales, sucesiones, compra-venta, arrendamiento, fianza, hipoteca, ley de condominio y copropiedad, entre muchos otros.

De entre sus logros, resalta como pionero en la operación de bolsas inmobiliarias y generación de información estadística relacionada con el mercado.

Asimismo, ha pertenecido a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, al Colegio de Diplomados en Bienes Raíces y a los Promotores de Vivienda del estado de Guerrero.

Hoy en día –y desde hace más de dos décadas- dirige el grupo Inmuebles Express (con sede en la Ciudad de México), ayudando a las personas a formar su patrimonio de manera profesional, rápida, confiable y cordial.

Por la trayectoria del especialista y los temas que abordará en este espacio, te invitamos a consultarlo y a despejar todas tus dudas relacionadas con la compra, venta o renta de inmuebles.

Aquí encontrarás útiles tips, que seguramente te ayudarán a hacer una inversión segura.

¡Hablemos de Bienes Raíces!

Contacto:

  • 30.95.09.28
  • ventas@inmueblesexpress.com.mx
  • www.inmueblesexpress.com.mx

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